Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar (arsa, ev, apartman, iş yeri gibi) ile ilgili hukuki ilişkileri düzenleyen hukuk dalıdır. Türk hukuk sisteminde gayrimenkul hukuku, esas olarak Medeni Kanun (Türk Medeni Kanunu, TMK) ve ilgili diğer mevzuatlar (Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, İmar Kanunu vb.) çerçevesinde ele alınır. Bu alanda temel kavramlar, işlemler ve uyuşmazlıklar aşağıda detaylı bir şekilde açıklanmıştır:

1. Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki hakları, bu hakların devrini, kullanımını, korunmasını ve bu süreçlerde ortaya çıkan uyuşmazlıkları düzenler. Taşınmaz mallar, TMK madde 704'te tanımlanmıştır ve şunları içerir:

• Arazi (arsa, tarla vb.),

• Tapu kütüğüne kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar (örneğin, kat mülkiyeti, kat irtifakı),

• Madenler: Taşınmaz mallar, taşınır mallardan farklı olarak yer değiştiremeyen ve sabit konumda bulunan mallardır.

  
  

2. Temel Kavramlar

• Mülkiyet Hakkı: Bir taşınmaz üzerinde doğrudan doğruya tasarrufta bulunmayı sağlayan haktır (TMK madde 683). Mülkiyet hakkı, kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerini içerir.

• Tapu Sicili: Taşınmazlar üzerindeki hakların resmi olarak kaydedildiği sicildir. Tapu sicili, TMK madde 997 uyarınca aleniyet ilkesiyle çalışır ve herkes tarafından incelenebilir.

• Ayni Haklar: Taşınmaz üzerinde doğrudan doğruya tasarrufta bulunmayı sağlayan haklardır (örneğin, mülkiyet hakkı, irtifak hakkı, ipotek).

• Şahsi Haklar: Taşınmazla ilgili belirli bir kişiye karşı ileri sürülebilen haklardır (örneğin, kira sözleşmesinden doğan haklar).

• Kat Mülkiyeti: Bir binanın bağımsız bölümleri (daire, dükkân vb.) üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK madde 1).

• İrtifak Hakları: Bir taşınmazın başka bir taşınmaz lehine kullanılmasını sağlayan haklardır (örneğin, geçit hakkı, su hakkı).

  
  

3. Temel İşlemler

• Taşınmaz Devri: Taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu siciline tescil ile gerçekleşir (TMK madde 705). Devir işlemi noter veya tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılır.

• Satış Sözleşmesi: Taşınmaz satış sözleşmesi, noter huzurunda düzenlenmelidir (TMK madde 706). Sözleşme tapuda tescil edilmeden mülkiyet devri tamamlanmaz.

• Kira Sözleşmesi: Taşınmazın kullanım hakkını kiracıya devreden sözleşmedir. Yazılı veya sözlü olabilir, ancak yazılı sözleşmeler ispat açısından önemlidir.

• İpotek: Taşınmazın bir borcu teminat altına almak için rehin edilmesi işlemidir (TMK madde 881 vd.).

• İntifa Hakkı: Bir taşınmazdan tam yararlanma yetkisi veren haktır (TMK madde 794).

  
  

4. Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:

• Tapu İptali ve Tescil Davaları: Hatalı tapu kayıtlarının düzeltilmesi veya mülkiyetin devri için açılır.

• Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i): Taşınmaza haksız müdahalenin durdurulması için açılan davalardır (TMK madde 683).

• Kamulaştırma Davaları: Devletin taşınmazı kamu yararı için edinmesiyle ilgili uyuşmazlıklardır.

• Kira Uyuşmazlıkları: Kiracı ve mal sahibi arasındaki anlaşmazlıklar (örneğin, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye davaları).

• Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: Apartman veya site yönetiminden kaynaklanan sorunlar (örneğin, ortak giderlerin ödenmemesi).

Bu tür uyuşmazlıklar genellikle sulh hukuk mahkemeleri veya asliye hukuk mahkemeleri tarafından çözülür. Ayrıca, arabuluculuk bazı uyuşmazlıklarda zorunlu bir alternatif çözüm yoludur (örneğin, kira uyuşmazlıkları).

5. İlgili Mevzuat

• Türk Medeni Kanunu (TMK): Gayrimenkul hukukunun temelini oluşturur.

• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Çok katlı binalardaki mülkiyet ilişkilerini düzenler.

• Tapu Kanunu: Tapu sicili işlemlerini düzenler.

• Kadastro Kanunu: Taşınmazların sınırlarının belirlenmesi ve tescilini düzenler.

• İmar Kanunu: Taşınmazların kullanımına ilişkin imar planlarını ve yapılaşma kurallarını düzenler.

  
  

6. Önemli İlkeler

• Aleniyet İlkesi: Tapu sicili herkese açıktır ve sicildeki kayıtlar güvenilir kabul edilir (TMK madde 1020).

• Sebeple Bağlılık İlkesi: Tapu işlemlerinde işlemin geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir.

• Tescil İlkesi: Taşınmaz üzerindeki ayni hakların kazanılması için tapu siciline tescil şarttır.

  
  

7. Pratik Bilgiler

• Tapu İşlemleri: Taşınmaz devri, ipotek tesisi gibi işlemler tapu müdürlüklerinde yapılır. İşlem için gerekli belgeler (kimlik, tapu senedi, satış sözleşmesi vb.) hazırlanmalıdır.

• Vergiler ve Harçlar: Gayrimenkul devirlerinde tapu harcı, damga vergisi gibi ödemeler söz konusudur.

• Hukuki Danışmanlık: Gayrimenkul işlemlerinde hata veya uyuşmazlık riskini azaltmak için bir avukattan destek alınması önerilir.