Kadastro Hukuku

Kadastro hukuku, taşınmaz malların sınırlarının belirlenmesi, tapu siciline kaydedilmesi ve bu süreçte ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de kadastro hukuku, esas olarak Kadastro Kanunu (Kanun No: 3402), Türk Medeni Kanunu (TMK) ve ilgili diğer mevzuatlar (örneğin, Tapu Kanunu, İmar Kanunu) çerçevesinde uygulanır. Kadastro, taşınmazların mülkiyet durumunu, sınırlarını ve yüzölçümünü tespit ederek tapu siciline esas teşkil eden bir işlemdir. Aşağıda, kadastro hukukunun temel kavramları, ilkeleri, süreçleri ve uyuşmazlık çözüm yolları ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.

1. Kadastro Hukukunun Tanımı ve Amacı

Kadastro hukuku, taşınmaz malların (arsa, tarla, bina vb.) teknik ve hukuki durumunu belirleyen kuralları içerir. Kadastro çalışmaları, taşınmazların tapu siciline doğru bir şekilde kaydedilmesini sağlayarak mülkiyet uyuşmazlıklarını önlemeyi ve düzenli bir tapu sistemi oluşturmayı amaçlar. Kadastro Kanunu’nun 1. maddesi, bu amacı “taşınmaz malların sınır ve mülkiyet durumlarını devlet garantisi altında tespit etmek” olarak tanımlar.

2. Temel İlkeler

Kadastro hukukunda aşağıdaki ilkeler ön plandadır:

• Aleniyet İlkesi: Kadastro kayıtları, tapu sicili gibi herkese açıktır ve güvenilir kabul edilir (TMK madde 1020).

• Devletin Sorumluluğu: Kadastro işlemlerinde devlet, kayıtların doğruluğundan sorumludur. Hatalı işlemlerden kaynaklanan zararlar için devlet aleyhine tazminat davası açılabilir (TMK madde 1007).

• Objektiflik ve Tarafsızlık: Kadastro çalışmaları, bağımsız kadastro ekipleri tarafından tarafsız bir şekilde yürütülür.

• Mülkiyetin Korunması: Kadastro, mevcut mülkiyet haklarını tespit etmeyi ve korumayı hedefler (Anayasa madde 35).

• Hukuki ve Teknik Uyum: Kadastro, hem hukuki (mülkiyet hakları) hem de teknik (sınır ve yüzölçüm tespiti) bir süreçtir.

  
  

3. Temel Kavramlar

• Kadastro: Taşınmazların sınırlarının, yüzölçümünün ve mülkiyet durumunun devlet tarafından tespit edilerek tapu siciline kaydedilmesi işlemidir.

• Tapu Sicili: Kadastro çalışmalarının sonucunda oluşturulan veya güncellenen resmi kayıt sistemidir.

• Kadastro Paftası: Taşınmazların sınırlarını ve konumlarını gösteren haritalardır.

• Kadastro Tutanağı: Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın durumu, maliki ve hak sahipleri hakkında tutulan resmi belgedir.

• Zilyetlik: Bir taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kurma durumudur. Kadastroda zilyetlik, mülkiyet tespiti için önemli bir kriterdir (TMK madde 703).

• Tescil: Kadastro ile tespit edilen mülkiyetin tapu siciline kaydedilmesi işlemidir.

  
  

4. Kadastro Süreci

Kadastro süreci, Kadastro Kanunu’nun 4. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir ve şu aşamalardan oluşur:

1. Planlama ve Hazırlık: Kadastro çalışması yapılacak alan (köy, mahalle, bölge) belirlenir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından koordine edilir.

2. İlan ve Bildirim: Kadastro çalışması öncesinde bölge halkına duyuru yapılır ve hak sahiplerinden bilgi/belge sunmaları istenir (Kadastro Kanunu madde 5).

3. Sınır Tespiti: Kadastro ekipleri, taşınmazların sınırlarını yerinde ölçerek belirler. Bu işlemde tapu kayıtları, zilyetlik durumu ve yerel bilgilere başvurulur.

4. Mülkiyet Tespiti: Taşınmazın kime ait olduğu, tapu kayıtları, miras belgeleri veya zilyetlik durumuna göre belirlenir.

5. Askı İlanı: Kadastro tutanakları ve paftaları, 30 gün süreyle askıya çıkarılır. İlgililer, bu süre içinde itiraz edebilir (Kadastro Kanunu madde 11).

6. Tescil: İtiraz yoksa veya itirazlar çözülürse, taşınmaz tapu siciline kaydedilir.

7. İtiraz ve Dava Süreci: Askı süresi içinde itiraz edenler, kadastro mahkemesine başvurabilir.

   
   

5. Kadastro Türleri

• İlk Kadastro: Daha önce kadastro çalışması yapılmamış alanlarda gerçekleştirilir.

• Yenileme Kadastro: Mevcut kadastro kayıtlarının güncellenmesi veya düzeltilmesi işlemidir (Kadastro Kanunu madde 22/A).

• Orman Kadastrosu: Orman alanlarının sınırlarının belirlenmesi ve tapu siciline işlenmesi işlemidir (Orman Kanunu No: 6831).

• 2/B Uygulamaları: Orman vasfını yitirmiş arazilerin (2/B arazileri) kullanıcılarına veya hak sahiplerine devri işlemidir (6831 sayılı Kanun madde 2).

  
  

6. Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Kadastro hukukunda sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:

• Sınır Uyuşmazlıkları: Taşınmazların sınırlarının yanlış belirlenmesi durumunda ortaya çıkar.

• Mülkiyet Uyuşmazlıkları: Kadastro tutanağında yanlış malik tespiti veya miras paylaşımı sorunları.

• Zilyetlik İtirazları: Zilyet olan kişinin mülkiyet hakkı talep etmesi veya zilyetlik süresine dayalı hak iddiası (TMK madde 713).

• Hatalı Tescil: Kadastro kayıtlarında teknik veya hukuki hatalar (örneğin, yanlış yüzölçüm veya malik kaydı).

• 2/B Arazileriyle İlgili Uyuşmazlıklar: Orman vasfını yitirmiş arazilerin devri sırasında hak sahipliği tartışmaları.

  
  

Çözüm Yolları

• İdari İtiraz: Kadastro tutanaklarının askı süresi içinde kadastro müdürlüğüne itiraz edilebilir (Kadastro Kanunu madde 11).

• Kadastro Mahkemeleri: Kadastro çalışmaları sırasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar için özel olarak kurulan mahkemelerde görülür (Kadastro Kanunu madde 12).

• Asliye Hukuk Mahkemeleri: Kadastro işlemleri tamamlandıktan sonra ortaya çıkan uyuşmazlıklar (örneğin, tapu iptali ve tescil davaları) asliye hukuk mahkemelerinde çözülür.

• İdare Mahkemeleri: Kadastro işlemlerindeki idari hatalar için idari yargıya başvurulabilir.

• Arabuluculuk: Kadastro uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanmaz, ancak taraflar gönüllü olarak arabuluculuğa başvurabilir.

  
  

7. İlgili Mevzuat

• Kadastro Kanunu (No: 3402): Kadastro işlemlerinin usul ve esaslarını düzenler.

• Türk Medeni Kanunu (TMK): Taşınmaz mülkiyeti, zilyetlik ve tapu siciliyle ilgili genel kuralları içerir (TMK madde 703, 997 vd.).

• Tapu Kanunu (No: 2644): Tapu sicili işlemlerini düzenler.

• Orman Kanunu (No: 6831): Orman kadastrosu ve 2/B arazileriyle ilgili kuralları içerir.

• Anayasa (Madde 35, 169): Mülkiyet hakkı ve ormanların korunması ilkelerini düzenler.

  
  

8. Önemli Uygulamalar ve Güncel Gelişmeler

• Dijital Kadastro: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kadastro kayıtlarını dijitalleştirmiş olup, e-Devlet üzerinden tapu ve kadastro bilgilerine erişim sağlanabilmektedir.

• 2/B Arazileri: 2012’den itibaren 2/B arazilerinin hak sahiplerine devri hızlandırılmıştır. 2023 itibarıyla bu süreç büyük ölçüde tamamlanmıştır.

• Yenileme Kadastro Çalışmaları: Eski kadastro paftalarının yenilenmesi ve teknolojik sistemlere entegrasyonu devam etmektedir.

• Afet Riski ve Kadastro: 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrası, afet riski altındaki alanlarda kadastro çalışmaları yoğunlaşmıştır.

  
  

9. Pratik Bilgiler

• Hak Sahipliği Belgeleri: Kadastro sürecinde tapu senedi, miras belgeleri, satış sözleşmesi veya zilyetlik kanıtı gibi belgeler sunulmalıdır.

• İtiraz Süresi: Askı ilanına itiraz için 30 günlük süre kritiktir; bu süre geçirilirse dava hakkı kaybolabilir.

• Hukuki Destek: Kadastro uyuşmazlıklarında, bir avukat ve harita mühendisiyle çalışmak, hak kayıplarını önler.

• Vergi ve Harçlar: Kadastro işlemleri genellikle harçtan muaftır, ancak tapu tescilinde harç ödenebilir.