Kat Mülkiyeti Hukuku

Kat mülkiyeti hukuku, çok katlı binalarda veya toplu yapılarda (örneğin, apartman, site) bağımsız bölümlerin (daire, dükkân vb.) mülkiyetini ve ortak alanların kullanımını düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de kat mülkiyeti hukuku, esas olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (Kanun No: 634) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde şekillenir. Bu alan, hem bireysel mülkiyet haklarını hem de toplu yaşamın gerektirdiği ortak kuralları dengelemeyi amaçlar. Aşağıda, kat mülkiyeti hukukunun temel kavramları, ilkeleri, süreçleri ve uyuşmazlık çözüm yolları ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.

1. Kat Mülkiyeti Hukukunun Tanımı ve Amacı

Kat mülkiyeti, bir tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı kurulmasını ve ortak yerlerin paylı mülkiyete tabi olmasını sağlayan bir rejimdir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 1). Amacı, apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında mülkiyet haklarını düzenlemek, ortak alanların kullanımını organize etmek ve uyuşmazlıkları en aza indirmektir. Bu sistem, özellikle kentleşmenin artmasıyla önem kazanmıştır.

2. Temel Kavramlar

• Kat Mülkiyeti: Bağımsız bölümler (daire, iş yeri, depo vb.) üzerinde kurulan ayni mülkiyet hakkıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3).

• Kat İrtifakı: Henüz tamamlanmamış bir yapıda, bağımsız bölümlerin mülkiyetinin kurulması için öngörülen geçici bir haktır (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12). İnşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir.

• Bağımsız Bölüm: Yapının ayrı ayrı kullanılmaya elverişli, bağımsız mülkiyete konu olan kısımlarıdır (örneğin, bir daire veya dükkân).

• Ortak Yerler: Binanın veya sitenin tüm maliklerin ortak kullanımına tahsis edilmiş alanlarıdır (örneğin, merdivenler, asansör, bahçe, otopark) (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4).

• Yönetim Planı: Kat maliklerinin hak, borç ve yükümlülüklerini düzenleyen yazılı belgedir. Kanunen zorunludur ve tapu siciline kaydedilir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28).

• Kat Malikleri Kurulu: Kat maliklerinin bir araya gelerek karar aldığı organdır. Yönetim ve denetim kurullarını seçer, ortak giderleri belirler (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29).

• Arsa Payı: Her bağımsız bölümün, taşınmazın tamamındaki payını ifade eder. Kat mülkiyeti veya irtifakı kurulurken arsa payı belirlenir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3).

  
  

3. Temel İlkeler

• Mülkiyet Özgürlüğü ve Sınırlamaları: Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir, ancak ortak yerlerin kullanımı ve yönetiminde kanun ve yönetim planına uymak zorundadır (TMK madde 683).

• Ortak Yerlerin Paylı Mülkiyeti: Ortak yerler, kat maliklerinin arsa payları oranında paylı mülkiyetine tabidir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4).

• Eşitlik ve Dürüstlük İlkesi: Kat malikleri, ortak giderlere ve yönetim kararlarına eşit şekilde katılmak zorundadır (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 19, TMK madde 2).

• Yönetim Planına Bağlılık: Yönetim planı, kat malikleri için bağlayıcıdır ve kanun hükmündedir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28).

• Komşuluk Hukuku: Kat malikleri, birbirlerinin haklarına saygı göstermek ve rahatsız edici davranışlardan kaçınmak zorundadır (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18).

  
  

4. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulması

• Kat Mülkiyeti Kurulması:

  • Yapının tamamlanmış ve iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmış olması gerekir.

  • Kat maliklerinin veya yetkili temsilcilerinin tapu müdürlüğüne başvurusuyla kurulur.

  • Gerekli belgeler: Mimari proje, yönetim planı, iskan belgesi ve tapu senedi.

  • Tapu siciline bağımsız bölümler ayrı ayrı kaydedilir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10).

    
    

• Kat İrtifakı Kurulması:

  • İnşaat henüz tamamlanmamışsa, arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilir.

  • Mimari proje ve yönetim planı ile tapu müdürlüğüne başvurulur.

  • Kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12).

    
    

• Arsa Payı Belirlenmesi: Her bağımsız bölüme, taşınmazın değerine uygun bir arsa payı tahsis edilir. Bu pay, bağımsız bölümün değerine ve büyüklüğüne göre hesaplanır.

  
  

5. Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

• Haklar:

  • Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı (kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma).

  • Ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanma.

  • Kat malikleri kurulunda oy kullanma (arsa payı oranında).

    
    

• Yükümlülükler:

  • Ortak giderlere katılma (örneğin, asansör bakımı, aidat) (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20).

  • Yönetim planına ve kanuna uyma.

  • Komşuluk hukukuna uygun davranma (gürültü yapmama, ortak alanları kötü kullanmama).

  • Ortak yerlerin bakım ve korunmasına katkı sağlama.

    
    

6. Yönetim ve Denetim

• Kat Malikleri Kurulu: Kat maliklerinin karar organıdır. Yılda en az bir kez toplanır ve ortak işleri karara bağlar (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 29).

• Yönetici veya Yönetim Kurulu: Binanın veya sitenin günlük işlerini yürütür. Kat malikleri tarafından seçilir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34).

• Denetçi veya Denetim Kurulu: Yönetimin hesaplarını ve işlemlerini denetler (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 41).

• Yönetim Planı: Binanın yönetim şeklini, ortak giderlerin paylaşımını ve diğer kuralları düzenler. Değişiklik için kat maliklerinin 4/5’inin onayı gerekir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 28).

  
  

7. Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Kat mülkiyeti hukukunda sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:

• Ortak Gider Uyuşmazlıkları: Aidat ödememe veya gider paylaşımı anlaşmazlıkları.

• Ortak Yerlerin Kullanımı: Ortak alanların (örneğin, otopark, bahçe) haksız kullanımı.

• Yönetim Planı İhlalleri: Örneğin, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması (konut yerine iş yeri olarak kullanma).

• Komşuluk Hukuku İhlalleri: Gürültü, kötü kullanım veya rahatsızlık verici davranışlar.

• Yönetim ve Denetim Uyuşmazlıkları: Yöneticinin usulsüz işlemleri veya kat malikleri kurulu kararlarına itiraz.

  
  

Çözüm Yolları

• Sulh Hukuk Mahkemeleri: Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları genellikle sulh hukuk mahkemelerinde görülür (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33).

• Arabuluculuk: 2019’dan itibaren kira ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/A). Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının bir kısmı da bu kapsamdadır.

• İdari Başvuru: Yönetim planına aykırı durumlar için kat malikleri kurulu veya yöneticiye başvurulabilir.

• Yıkım veya Düzeltme Kararı: Bağımsız bölümün amacı dışında kullanımı veya tehlikeli kullanımı durumunda mahkemeden yıkım veya düzeltme talep edilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25).

  
  

8. İlgili Mevzuat

• Kat Mülkiyeti Kanunu (No: 634): Kat mülkiyeti ve irtifakı rejimini düzenler.

• Türk Medeni Kanunu (TMK): Taşınmaz mülkiyeti, komşuluk hukuku ve tapu siciliyle ilgili genel kuralları içerir (TMK madde 683, 737 vd.).

• İmar Kanunu (No: 3194): Yapı ruhsatı ve iskan süreçlerini düzenler.

• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK): Uyuşmazlıkların çözüm usullerini içerir.

  
  

9. Önemli Uygulamalar ve Güncel Gelişmeler

• Kentsel Dönüşüm: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kat mülkiyeti rejimini etkileyen önemli bir düzenlemedir. Riskli yapıların yıkılması ve yeniden yapılması sürecinde kat maliklerinin 2/3 çoğunlukla karar alması gerekir (6306 sayılı Kanun madde 6).

• Aidat ve Gider Paylaşımı: 2023 itibarıyla artan inşaat ve bakım maliyetleri nedeniyle aidat uyuşmazlıkları artmıştır. Kat malikleri, yönetim planına uygun gider paylaşımı için dava yoluna başvurabilir.

• Dijital Tapu İşlemleri: Kat mülkiyeti veya irtifakı işlemleri, e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemleriyle entegre bir şekilde yapılabilmektedir.

  
  

10. Pratik Bilgiler

• Kat Mülkiyeti Kurulumu: Yeni bir binada kat mülkiyeti kurulması için iskan belgesi şarttır. Eksiklik durumunda belediyeye başvurulmalıdır.

• Yönetim Planı: Kat malikleri, yönetim planını dikkatle incelemeli ve gerektiğinde noter onaylı değişiklik talep etmelidir.

• Aidat Ödememe: Aidat borcu, icra takibi yoluyla tahsil edilebilir. Ödenmeyen aidatlar için kat malikine karşı haciz işlemi başlatılabilir.

• Hukuki Destek: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında, bir avukatla çalışmak hak kayıplarını önler.