Kentsel Dönüşüm Projelerinde Hak Sahiplerinin Hakları

Hak Sahiplerine Sunulan Seçenekler: Yeniden İnşa veya Nakit Ödeme

Riskli Yapı Tespiti ve Süreç

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, taşınmazların doğal afetlere karşı dayanıklılığının belirlenmesi için riskli yapı tespiti yapılır. Bu tespit, taşınmaz malikleri tarafından yaptırılabileceği gibi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idare tarafından resen de gerçekleştirilebilir. Riskli yapı tespit tutanağı, yapıya asılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. İlanın son gününden itibaren 15 gün içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki kentsel dönüşüm müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili belediye/il özel idaresine itiraz edilebilir. İtirazın reddedilmesi durumunda, malikler 30 günlük hak düşürücü süre içinde idari yargıda iptal davası açma hakkına sahiptir. Kesinleşen riskli yapı tespiti kararı sonrası, taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi işlenir ve tahliye ile yıkım süreci başlatılır.

Yeniden İnşa Süreci

Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli yapıların yıkılması ve yerine yenilerinin inşa edilmesi öngörülür. Malikler, riskli yapı kararına istinaden eski yapılarını yıkarak yeni bir yapı inşa ettirebilir. Bu süreç, maliklerin kendi imkanlarıyla veya bir müteahhit firma ile anlaşarak gerçekleştirilebilir. Riskli yapıların yıkılması için maliklere en fazla 90 gün süre verilir. Bu süre içinde malik tarafından yıkım yapılmazsa, idari makamlar tarafından yıkım gerçekleştirileceği bildirilir.

Eğer mevcut yapının yerinde dönüşüm için uygun koşulları sağlamaması durumunda, idare, malikleri mağdur etmemek adına taşınmazı kamulaştırabilir ve rayiç bedelini malike ödeyebilir. Bu durum, arsa maliklerine yapılan tebligattan sonraki 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması halinde uygulanır.

Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Faiz Desteği

Riskli yapılarını kendi imkanlarıyla yenilemek isteyen hak sahiplerine, 6306 Sayılı Kanun’un 7. maddesi uyarınca kentsel dönüşüm kredisi için faiz desteği sağlanabilir. Bu devlet destekli kredi, düşük faiz oranlarıyla sunulur ve riskli yapıların yenilenmesi amacıyla kullanılır. Başvurular, ilgili kanun maddesi çerçevesinde yapılır.

Kat Malikleri Arasında Anlaşmazlık ve İdarenin Rolü

Riskli yapı tespiti, her malik tarafından ayrı ayrı yaptırılabilir; ancak yıkım sonrası uygulamalara salt çoğunlukla karar verilir. Malikler, riskli yapının dönüşüme girmesi, yıkılması, yeniden inşası, müteahhit seçimi ve taşınmazın paylaştırılması gibi konularda anlaşma sağlar. Eğer malikler arasında salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı maliklere anlaşmaları için ikazda bulunur. 30 gün içinde anlaşma sağlanamazsa, taşınmaz Bakanlık tarafından acele kamulaştırma yoluyla kamulaştırılabilir.

Kira Yardımı ve Geçici Konut Tahsisi

Konutu yıkılan malikler, kiracılar ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine, mümkünse geçici konut tahsis edilir. Bu mümkün değilse, kentsel dönüşüm kira yardımı yapılır. 6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesi, tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, işyeri tahsisi veya kira yardımı sağlanabileceğini düzenler. Hak sahipleri, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde ilgili belediye veya müdürlüklere kira yardımı için başvurabilir. Başvurunun kabul edilmesi durumunda, 18 aya kadar kira yardımı sağlanabilir; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bu süre 48 aya kadar uzayabilir. Kira yardımı, şehirlere göre farklı oranlarda uygulanır ve hak sahibinin riskli yapıda ikametgahının bulunması şarttır.

Proje Tamamlandıktan Sonra Hak Sahiplerine Sağlanan Garantiler

Kentsel dönüşüm projeleri, Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından onaylanır. Proje tamamlandığında, hak sahiplerine ilgili daireler teslim edilir. Riskli alanlarda, mevcut konut sayısı kadar yeni konut yapılması mümkün olmazsa, bazı hak sahipleri rezerv yapı alanlarında inşa edilen konutlardan hak sahibi olabilir. 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesi, müteahhitlerin yapı ruhsatı almadan önce yapı yaklaşık maliyetinin belirli bir oranında teminat vermesini zorunlu kılar. Ayrıca, imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulmamışsa, mevcut işlemler devam eder.

Yeniden İnşa Sürecinde Hak Sahiplerinin Sözleşme Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin temel yükümlülükleri arsayı yükleniciye teslim etmek ve arsa paylarını devretmektir. Arsa sahibi, aşağıdaki durumlarda haklarını arayabilir:

- Teslim edilen bağımsız bölümlerdeki ayıp ve eksikliklere dayalı tazminat talebi,

- Müteahhidin inşaatı tamamlama veya teslim süresine uymaması durumunda tazminat talebi,

- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapuya işlenen şerhin kaldırılması talebi,

- Arsanın imar durumunun konuta elverişli olmaması nedeniyle sözleşmenin ifasının imkansızlığı ve buna bağlı zararlara dayalı tazminat talebi.

Bu tür uyuşmazlıklar, arsanın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve taşınmaz teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde dava açılmalıdır.

Yasal Güvenceler

6306 Sayılı Kanun, öncelikle yaşama hakkını güvence altına almayı amaçlar. Yaşama hakkının mülkiyet hakkından üstün olduğu kabul edilse de, riskli yapı tespitine katılmayan malikler, raporun kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. Ayrıca, kentsel dönüşüm kararlarına katılmak istemeyen malikler, idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açabilir.